Au début des années 1990, certaines institutions financières ont été des précurseurs dans le domaine de l’environnement en imposant notamment aux acheteurs de se dédouaner de problèmes environnementaux potentiels découlant de l’acquisition d’une propriété. Selon les résultats de l’évaluation environnementale ou de la caractérisation, les banques accordaient les prêts nécessaires à la conclusion d’une transaction seulement en ayant l’assurance que le terrain acheté était libre de toute contamination et, donc, de tout risque financier.

En effet, une propriété dont le terrain est contaminé devient un fardeau pour le propriétaire et, ultimement, pour l’institution financière en cas de reprise de finance, car la revente devient difficile, surtout si le futur acheteur accorde de l’importance à l’intégrité du terrain. Bien entendu, en cas de contamination, certains acheteurs peuvent faire avorter une transaction, contraindre les vendeurs à décontaminer le terrain avant la transaction ou bien négocier le prix à la baisse selon l’évaluation des coûts de décontamination. Autrefois exclusive au domaine du financement bancaire dans le cadre de transactions immobilières, l’évaluation environnementale de site est désormais un outil répandu et reconnu par la plupart des sociétés immobilières et par de nombreuses compagnies qui veulent acquérir des propriétés.

Le lieu d’entreposage des matières dangereuses résiduelles (ici des huiles usées) est inévitablement un des points de vérification lors d’une évaluation environnementale de site – Phase 1.

L’évaluation environnementale de site (EES), aussi appelée Phase I dans le jargon de l’industrie environnementale, est l’outil de première ligne pour déterminer le risque de contamination d’un terrain. Elle sert parfois à prévenir des problèmes beaucoup plus coûteux qui peuvent entraîner des difficultés financières ou juridiques reliées aux exigences des acheteurs, des institutions financières ou des lois environnementales en vigueur.

La phase I est effectuée par un spécialiste en environnement. Il mène une véritable enquête qui se concentre sur les activités passées et présentes du terrain dans le but d’évaluer en profondeur l’historique du site pour détecter des signes réels ou potentiels de contamination. Ce spé-cialiste peut être géologue, biologiste, ingénieur, chimiste, géographe, hydrogéologue ou autres, mais doit impérativement avoir quelques années d’expérience derrière la cravate dans le domaine des sites contaminés et des sites industriels. Ainsi, les compétences de cet évaluateur doivent emprunter des notions de plusieurs domaines techniques. Au Québec, il existe une association professionnelle reconnue, l’AQVE1 (l’Association québécoise de vérification environnementale) qui a notamment comme mandat de faire reconnaître la compétence des spécialistes du domaine auprès des différents intervenants et de favoriser un développement professionnel continu de ses membres.

L’évaluation environnementale de site peut être effectuée de différentes façons, le but ultime étant cependant de vérifier si un terrain est contaminé. Parmi celle-ci, la méthode la plus connue, et probablement la plus répandue actuellement, est celle de l’Association canadienne de normalisation (ACNOR)2. Selon cette norme, la réalisation de l’évaluation environnementale de site (ÉES) est effectuée en quatre étapes :


Collecte des données et étude des dossiers disponibles
Cette étape consiste à consulter toute la documentation disponible sous toutes ses formes afin d’obtenir des informations sur le terrain. À titre d’exemple, on peut obtenir de précieuses informations sur l’utilisation historique d’un site ou sur la présence d’infrastructures en consultant des photographies aériennes anciennes. Aussi, les titres de propriété permettent parfois d’obtenir le nom de propriétaires anciens qui possédaient sur le site des activités industrielles dont les propriétaires actuels ne soupçonnaient même pas la présence. Enfin, des dossiers existants dans les différentes institutions publiques (MENV, MRN, municipalités) ou des dossiers d’inspection d’assurance permettent d’obtenir des indices sur la qualité du terrain.


Enquête sur le site
Cette étape est une inspection minutieuse du site. Les observations pertinentes nécessaires sur les indices réels de contamination (taches sur le sol, odeurs chimiques ou d’hydrocarbures, etc.) ou sur les infrastructures qui présentent des risques potentiels de contamination (réservoirs pétroliers endommagés, effluents atmosphériques ou liquides contenant des contaminants, etc.) sont compilées.


Entrevues
Un processus d’entrevues avec les personnes pertinentes permet de compléter et de corroborer les informations obtenues par l’entremise des dossiers consultés. Les personnes rencontrées doivent être représentatives des activités actuelles ou passées du site. Des voisins peuvent même être consultés afin d’apporter des éléments supplémentaires.


Évaluation de l’information et production d’un rapport
Les informations recueillies avec l’étude des dossiers, pendant la visite de terrain et avec les entrevues, doivent être évaluées et présentées de manière à aider le lecteur à les comprendre. Cette étape cruciale de la phase I exige de l’évaluateur qu’il présente objectivement les faits dans un rapport, qu’il indique clairement les secteurs de la propriété à l’étude qui présentent des risques réels ou potentiels de contamination et qu’il discute des indices qui lui permettent d’en statuer. Enfin, il lui faut indiquer le degré d’incertitude associé aux preuves potentielles de contamination et justifier les travaux de caractérisation recommandés.


C’est cher?
Le coût d’une évaluation environnementale de site – Phase I varie selon le type de propriété à l’étude : une propriété résidentielle ne demande pas le même niveau d’évaluation qu’une PME ou qu’une industrie multinationale. Le coût varie aussi selon les honoraires du consultant. Certaines firmes préfèrent les clients industriels et demandent plusieurs milliers de dollars. D’autres ciblent une clientèle plus élargie et demandent un prix dérisoire, pré-férant travailler au volume. Dans le marché actuel, le coût d’une évaluation environnementale de site pertinente qui répond aux normes en vigueur dans l’industrie (la norme de l’ACNOR, par exemple) peut varier entre 1 500 $ et 2 500 $ pour une propriété résidentielle ou une petite entreprise. La variation étant habi-tuellement liée aux compétences des évaluateurs (demandez leur CV) ou du jeu de la négociation.

Ce coût peut paraître excessif. Pourtant, les quelques milliers de dollars placés dans une telle étude peuvent éviter l’acquisition d’une propriété à laquelle sont liés des troubles financiers et juridiques pouvant potentiellement en coûter dix fois plus.


* L’auteur est conseiller en environnement à la Coopérative fédérée de Québec.




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