Entretiens
Les occasions d'acheter une terre ne sont pas très fréquentes. Et quand elles se présentent, ce n'est pas toujours évident de déterminer le prix raisonnable à payer.
Jean-Sébastien Laflamme,
agronome, M. Sc.
Conseiller aux affaires agricoles
La Coop fédérée
jean-sebastien.laflamme@lacoop.coop

Pascal Labranche,
agronome
Coordonnateur Infagri et économie
La Coop fédérée pascal.labranche@lacoop.coop
En particulier dans la situation actuelle, où le marché des terres vient de connaître une croissance marquée. Comment s'y retrouver et se donner des points de repère?

Un marché particulier
Comme dans la plupart des marchés, la valeur de vente d'une terre correspond à l'équilibre entre les acheteurs et les vendeurs à une période déterminée. Mais les terres agricoles possèdent certaines caractéristiques qui en font un marché unique. La terre est un actif non liquide. Les transactions sont rares, et une éternité peut s'écouler avant que la terre du voisin soit à vendre. C'est à l'inverse des produits agricoles, qui, comme le maïs et le soya, peuvent être achetés ou vendus presque en tout temps, à des prix parfois très volatils.

Plusieurs facteurs ont propulsé le prix des terres à la hausse ces dernières années. Bien sûr, la bonne performance globale du secteur agricole a fortement influencé le marché, notamment grâce aux prix élevés des grains. Comme on peut le constater à la figure 1, la croissance du prix des terres au Québec a suivi celle des revenus nets de l'ensemble des producteurs agricoles depuis une dizaine d'années. La hausse des prix coïncide aussi avec la baisse des taux d'intérêt, un autre facteur important qui crée de la pression sur le marché.

Le revenu net agricole est lui-même influencé par une multitude d'éléments, dont le prix des produits et des intrants agricoles, la productivité, la gestion et le bilan financier des entreprises, ainsi que les programmes de soutien des revenus. Autant de facteurs qui vont influencer le bénéfice net et qui auront à terme des conséquences sur la valeur des terres.

Autre élément majeur : la terre ne peut pas bouger. Même si le marché des terres est influencé par des évènements nationaux ou mondiaux, le marché reste avant tout local. Comme disent les agents immobiliers : « Le site, le site et le site. » Le potentiel de rendement, la proximité du réseau de transport, le niveau local de l'offre et de la demande sont autant de facteurs qui auront une influence sur le prix à l'échelle régionale.

La figure 2 illustre bien comment le marché a évolué très différemment selon les régions. En Montérégie et dans Lanaudière, où le maïs-grain et le soya prédominent, le prix des terres est quasiment passé du simple au double depuis cinq ans. La hausse est beaucoup moins marquée dans le Bas-Saint-Laurent et au Lac-Saint-Jean, des régions plutôt caractérisées par les cultures fourragères et les petites céréales. Les disparités sont aussi importantes à l'intérieur d'une même région.


À considérer
D'autres éléments doivent être pris en considération. La proximité d'une zone urbaine peut mettre de la pression sur les prix, surtout dans l'espoir d'un éventuel changement de zonage. C'est plus payant de vendre au pied carré qu'à l'arpent! Même constat si le rendement de l'investissement dans les terres (revenus et gains de capitaux) se compare avantageusement à celui d'investissements différents, comme le marché boursier ou d'autres secteurs immobiliers. Nul doute que le rendement de l'investissement dans les terres agricoles a été très intéressant ces dernières années. Enfin, certains bénéfices ne se quantifient pas. Pour certains, être propriétaire d'une terre, c'est un mode de vie : « Ça n'a pas de prix. »

Se donner des points de repère
Comme nous l'avons vu, beaucoup de facteurs externes influencent le marché, indépendamment de la volonté du gestionnaire. Certes, les grandes tendances sont connues : forte demande des économies émergentes, biocarburants, ressources limitées… Celles-ci indiquent globalement une pression à la hausse sur le marché des produits agricoles. Mais les cycles haussiers et baissiers qui ont caractérisé ces dernières décennies resteront une réalité dans l'avenir. Les aléas météorologiques, le niveau des stocks, les prix de l'énergie, les taux de change, les décisions politiques continueront de faire fluctuer les prix de façon considérable. En plus, pendant combien de temps les taux d'intérêt resteront-ils très faibles? Mais à défaut de pouvoir maîtriser ces facteurs, on peut se donner des outils pour être en mesure d'évaluer sa décision sur une base rationnelle.

Les outils du réseau La Coop
Le réseau La Coop a élaboré des outils pour aider les producteurs à prendre une décision éclairée : les cartes d'imagerie satellite et les rapports technicoéconomiques individualisés.

Le rendement est une variable clé qui influence les revenus générés par une terre. Mais comment connaître le potentiel d'une terre, surtout quand on ne la cultive pas? Avec les cartes d'imagerie satellite, il n'y a plus de secret. Les rendements au champ des dernières années peuvent être retrouvés avec exactitude grâce à ce puissant outil. L'imagerie satellite offre également la possibilité d'analyser les écarts de productivité à l'intérieur d'un même champ. Ce qui permet de cibler avec précision les améliorations à apporter pour augmenter son rendement global. En plus, la régie des cultures peut être optimisée, notamment avec la fertilisation à taux variable. Utiliser l'imagerie satellite avant d'acheter une terre permet donc de flairer le bon coup ou d'éviter les mauvaises surprises.



Avoir un portrait clair de son coût de production et de ses performances techniques est un autre facteur de succès dans toute décision stratégique. Le réseau La Coop a récemment mis en place une vaste banque de données qui dresse rapidement le bilan technicoéconomique de chaque entreprise. Cela permet aux producteurs d'établir le potentiel de rentabilité de la location ou de l'achat d'une terre en fonction de leurs propres chiffres, et non pas en utilisant une moyenne provinciale ou régionale qui ne correspond pas à leur réalité.

Cet outil génère des données précises sur les coûts d'exploitation et les revenus pour chacun des champs et même pour chaque type de semence! Des analyses de sensibilité peuvent être réalisées en fonction de divers prix et rendements. On peut ainsi obtenir la valeur potentielle d'une terre selon l'évolution du marché des grains et les avancées technologiques améliorant le rendement. Enfin, cet outil dresse un portrait des points forts de l'entreprise et des points à améliorer, sur le plan tant de la mise en marché que de la régie des champs ou de la gestion du parc de machinerie.

Ainsi, avec des points de repère clairs, il sera plus facile de prendre de bonnes décisions d'affaires, qui amélioreront la rentabilité de votre entreprise. Pour plus de détails, n'hésitez pas à parler à votre expert-conseil de l'analyse technicoéconomique des grandes cultures ou des cartes d'imagerie satellite.
 
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